집주인이 전세금을 안 줄 때 대처 방법 — 단계별 대응 로드맵

만기가 지났는데 집주인은 “다음 세입자가 들어와야 준다”, “조금만 기다려 달라”는 말만 반복합니다. 이사 갈 집 계약금은 이미 걸어 둔 상태. 지금 당장 무엇부터 해야 할까요? 이 글은 전세금을 돌려받지 못하고 있는 세입자를 위해, 상황 파악부터 강제집행까지의 대응 로드맵을 순서대로 정리하고, 순서를 지켜야 하는 이유와 절대 하면 안 되는 행동, 무료로 도움받을 수 있는 공공기관까지 안내합니다.

집주인이 못 주는 이유부터 파악하기

대응 전략은 임대인의 상황에 따라 달라집니다. ①단순 지연형 — 다음 세입자 보증금으로 돌려주려는 경우로, 가장 흔합니다. 시한을 못 박는 압박(내용증명)이 효과적입니다. ②자금경색형 — 역전세·갭투자 실패로 당장 돈이 없는 경우입니다. 협상(분할 지급 합의 등)과 법적 절차를 병행하되, 다른 채권자보다 먼저 움직이는 것이 중요합니다. ③악의·사기 의심형 — 연락 두절, 다수 피해자 존재, 바지 임대인 정황이 있다면 전세사기 피해지원 제도 활용과 형사 대응까지 검토해야 합니다. 등기부등본을 떼어 근저당·압류·가압류 현황을 확인하고, 임대인이 법인이라면 재무공시 조회로 지급 여력을 가늠해 보세요.

단계별 대응 로드맵 — 협의부터 소송까지

1. 기록이 남는 협의 (만기 전후)

   통화 녹음, 문자로 반환 일정을 요구합니다. “언제까지 주겠다”는 답변도 증거가 됩니다. 만기 2개월 전까지는 갱신거절 통지를 해 묵시적 갱신을 막으세요.

2. 내용증명 발송 (만기 직후)

   계약 종료, 반환 금액·기한, 미이행 시 법적 조치를 문서로 통지합니다. 작성법은 내용증명 가이드 참고.

3. 임차권등기명령 신청 (이사가 필요할 때)

   등기 완료를 확인한 뒤에 이사해야 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 상세 절차는 임차권등기명령 가이드 참고.

4. 지급명령 또는 소송 (내용증명 무시 시)

   다툼이 없으면 인지대가 1/10인 지급명령, 다툼이 예상되면 본안 소송으로 갑니다.

5. 강제집행 (판결·확정 후에도 미지급 시)

   임차주택 강제경매, 예금·급여 압류로 회수합니다. 확정일자·임차권등기의 우선변제권이 배당 순위를 지켜줍니다.

이사 날짜가 급할 때 — 순서가 중요한 이유

새 집 입주일이 코앞이라면 마음이 급해 전입신고부터 옮기기 쉽습니다. 그러나 순서가 틀리면 권리를 잃습니다. 반드시 ①임차권등기명령 신청 → ②등기부에 임차권 기재 확인 → ③이사·전출 순서를 지키세요. 등기 완료 전에 전출하면 그 사이 집이 경매로 넘어갈 경우 배당에서 밀릴 수 있습니다. 신청부터 등기까지 통상 수 주가 걸리므로, 이사 일정이 잡히는 즉시 신청하는 것이 안전합니다.

절대 하면 안 되는 행동

• 임차권등기 없이 전출 — 대항력·우선변제권 상실 위험. 가장 치명적인 실수입니다.
• 구두 약속만 믿고 기다리기 — “다음 달에 준다”가 반복되는 동안 다른 채권자가 먼저 압류할 수 있습니다.
• 집 열쇠를 조건 없이 넘기기 — 동시이행 관계가 무너져 협상력이 급격히 떨어집니다. 명도는 보증금 수령과 맞바꾸는 것이 원칙입니다.
• 무단으로 집기 파손·점거 농성 — 형사 문제로 번져 오히려 불리해집니다.
• 확정일자 서류·계약서 분실 — 원본과 사본을 분리 보관하세요.

보증보험에 가입되어 있다면 — 이행청구 우선

무료로 상담받을 수 있는 공공기관

혼자 끙끙대는 시간이 길어질수록 선택지가 줄어듭니다. 오늘 할 수 있는 일 — 등기부 확인, 내용증명 초안 작성, 132 상담 예약 — 부터 시작하세요.

이 글은 AI(인공지능)의 도움을 받아 작성되었습니다.